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Oneri urbanizzazione, il Comune non può chiedere pagamenti aggiuntivi

Posted on March 7, 2013 at 5:05 PM Comments comments (10)
 
Oneri urbanizzazione, il Comune non può chiedere pagamenti aggiuntivi
 
Tar Lombardia: richiesta illegittima se il contributo è già stato corrisposto col rilascio del permesso di costruire
 
09/11/2010 - Il Comune non può chiedere oneri di urbanizzazione aggiuntivi al privato che ha già pagato il contributo di costruzione relativo a un edificio per il quale è stato rilasciato il permesso di costruire. Lo ha affermato il Tar Lombardia con la sentenza 4026/2010 del 12 ottobre scorso.
 
Il ricorso è stato presentato da una società proprietaria di un fabbricato industriale per far annullare un accordo intercomunale che imponeva l’accollo delle spese di urbanizzazione dell’area. In questa occasione la società aveva anche chiesto la restituzione del contributo versato a titolo concessorio.

I giudici del Tribunale Amministrativo hanno dichiarato l’illegittimità di un accordo convenzionale in base al quale il Comune obbliga il privato a pagare gli oneri dovuti per la realizzazione di infrastrutture come conseguenza della costruzione di opere per le quali è già stato versato il relativo contributo.

Secondo il Tar le prestazioni patrimoniali possono infatti essere imposte solo per legge. I Comuni, inoltre, non hanno la potestà di imporne altre rispetto a quelle stabilite dal legislatore.

Appurato ciò, il Tribunale ha quindi escluso qualunque forma di autonomia negoziale a favore degli enti locali.

La sentenza si è soffermata anche sulla natura giuridica degli accordi, ai quali può essere attribuita la natura privatistica di contratti o quella pubblicistica integrativa dei provvedimenti amministrativi.

Nel primo caso la Pubblica Amministrazione deve comunque utilizzare gli strumenti di diritto privato per perseguire l’interesse pubblico. Nel secondo caso, l’atto, inteso come espressione della titolarità del potere di imporre prestazioni, deve ritenersi nullo dal momento che alla PA non può essere attribuito tale potere.

Con questa pronuncia il Tar Lombardia si è posto in contrasto con quanto espresso dal Consiglio di Stato con la sentenza 4545/2010 del luglio scorso. Il CdS, che ha stabilito lavalidità del Prg di Roma, ha riconosciuto i contributi straordinari per le finalità perequative (Leggi Tutto).
 
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Distanze tra edifici, rilevanti tutti gli elementi costruttivi

Posted on March 7, 2013 at 5:03 PM Comments comments (145)
 
Distanze tra edifici, rilevanti tutti gli elementi costruttivi
 
CdS: non vanno computate le parti di dimensioni ridotte che non pregiudicano la sicurezza
 
29/11/2010 - Tutti glielementi costruttivi hanno rilievo per il calcolo delle distanze, indipendentemente dalla loro funzione. Lo ha affermato il Consiglio di Stato che, con la sentenza 7731/2010d el 2 novembre scorso, ha spiegato che per essere presi in considerazione glielementi devono presentare i caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione. A meno che le loro dimensioni non siano tanto modeste o puramente decorative da non compromettere la sicurezza, la salubrità e l’igienedell'edificio.
 
Il CdS ha specificato che in base al DM 1444/1968, la distanza di 10 metri tra le pareti finestrate di edifici antistanti deve essere calcolata in riferimento a ogni punto del fabbricato,non considerando solo le parti che si fronteggiano, a prescindere dal fatto che si trovino o meno in posizione parallela.

Per il computo delle distanze non devono essere tenuti in considerazione gli sporti, cioè mensole, lesene, risalti verticali delle parti con funzione decorativa, canalizzazioni di gronde e loro sostegni.Vanno invece tenute presenti le sporgenze di dimensioni maggiori, che possono essere destinate ad ampliare la parte utilizzabile per l'uso abitativo per l'intero fronte dell'edificio.

Secondo il CdS, poi, il DM 1444/1968 ha ilcarattere di norma primaria. Prevale e quindi sostituisce eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione e nel regolamento edilizio.

La sentenza ha anche chiarito con maggiore certezza cosa si intende per volumi tecnici, destinati esclusivamente agli impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione e che non contribuiscono a formare volumetria perché non possono essere ubicati al suo interno.
Devono quindi essere computati nel volume dell’edificio soffitte, stenditoi e sottotetti.
 
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Cambio destinazione d’uso come opera abusiva

Posted on March 7, 2013 at 3:56 PM Comments comments (13)
Cambio destinazione d’uso come opera abusiva
Per il Consiglio di Stato le modalità di utilizzo delle lottizzazioni incidono sulla pianificazione del territorio
04/01/2011 - Può configurarsi come lottizzazione abusiva anche il cambio di destinazione d’uso. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza 7150/2010, che ha condannato la trasformazione a residenza di un gruppo di edifici destinati a laboratorio in zona artigianale.
 
 
Nel caso esaminato dal CdS, l’amministrazione comunale aveva stipulato una convenzione con una società per la realizzazione di immobili in zona artigianale con destinazione laboratorio.

In seguito l’amministrazione aveva accertato che gli edifici erano stati trasformati in unità residenziali e sottoposti a una serie di varianti per consentire alcuni ampliamenti volumetrici. Aveva quindi dichiarato inefficace la convenzione e disposto l’acquisizione degli immobili.

In fase di giudizio sono state respinte le posizioni del proprietario, per il quale sarebbero stati realizzati solo alloggi per i custodi, compatibili quindi con la destinazione urbanistica della zona, già dotata di opere di urbanizzazione.

Il CdS ha giudicato irrilevante la presenza delle opere di urbanizzazione al momento della costruzione degli edifici, che non limitano la violazione dello strumento urbanistico.

I giudici hanno evidenziato che la destinazione incide sulla pianificazione del territorio perché può alterarne l’assetto complessivo.
 
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Cambi d’uso, sempre dovuti gli oneri di urbanizzazione

Posted on March 7, 2013 at 3:52 PM Comments comments (15)
Cambi d’uso, sempre dovuti gli oneri di urbanizzazione
Col maggior carico urbanistico deve essere pagata la differenza tra prima e seconda destinazione
12/12/2011 - Devono essere pagati gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso che, pur essendo effettuato senza nessuna opera edilizia, implica un aumento degli oneri sociali.
 
Si è espresso in questi termini il Consiglio di Stato che, con la sentenza 5539/2011, ha chiarito che bisogna pagare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione connessi alle due destinazione d’uso.

Il CdS è intervenuto nel caso sollevato da un Comune che, dopo aver rilevato un cambio di destinazione d’uso, aveva richiesto il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Il cittadino aveva però obiettato di non aver realizzato nessuna opera edilizia a fronte del cambio di destinazione.

Il Consiglio ha però ricordato che il contributo è dovuto per ogni trasformazione edilizia che, indipendentemente dalla costruzione di eventuali opere, produca vantaggi nell’utilizzo dell’immobile.

Il CdS ha aggiunto che il cambiamento di destinazione d’uso tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, determina un aumento del carico urbanistico e degli oneri sociali. È necessario quindi pagare il contributo concessorio, che deve comprendere anche il costo di costruzione.
 
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Distanze minime, quando la deroga è possibile

Posted on March 7, 2013 at 3:45 PM Comments comments (14)
Distanze minime, quando la deroga è possibile
Cassazione: ok per superare le barriere architettoniche, ma senza rendere inservibili le parti comuni
19/09/2012 - Le deroghe alle distanze minime sono ammesse solo in alcuni casi, come quando servono all’installazione di un impianto utile al superamento delle barriere architettoniche presenti in un edificio.
 
 È questo l’orientamento della Corte di Cassazione, che con la sentenza 14096/2012 si è espressa sulla controversia sorta in un condominio per l’installazione di un ascensore nel cortile condominiale.

Contro la condomina che aveva effettuato l’intervento, altri tre condomini avevano presentato ricorso, contestando il mancato rispetto delle distanze minime dalle vedute degli altri proprietari.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla proprietaria che aveva fatto installare l’ascensore, ritenendo che questo non ledesse il decoro architettonico dell’edificio, non alterasse la destinazione del cortile e fosse utile a migliorare l’abitabilità dell’edificio.

La pronuncia, seguita da un nuovo ricorso, ha portato la Corte d’Appello a conclusioni opposte, basate sul rispetto delle norme in materia di distanze minime. A detta della Corte d’Appello, inoltre, tra gli impianti indispensabili all’abitabilità degli edifici possono essere inclusi solo quelli della luce, dell’acqua e per il riscaldamento.

La situazione è stata nuovamente ribaltata dalla Cassazione, che ha ricordato come le deroghe alle norme sulle distanze minime siano consentite nel caso in cui siano utili al superamento delle barriere architettoniche. Nonostante ciò, la Cassazione ha affermato che è sempre obbligatorio il rispetto del Codice Civile, in base al quale le innovazioni e le nuove installazioni non possono rendere inservibili le parti comuni agli altri condomini.

Stando in questi limiti, quindi, a detta della Cassazione le deroghe sono possibili.
 
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Sopraelevazioni in condominio, azioni entro 20 anni

Posted on March 7, 2013 at 3:42 PM Comments comments (8)
 
Sopraelevazioni in condominio, azioni entro 20 anni
 
Cassazione: se l’intervento pregiudica le condizioni statiche dell’edificio non esiste nessun limite di tempo
 
07/01/2013 - Se le sopraelevazioni in un condominio pregiudicano le condizioni statiche dell’edificio i condomini possono opporsi in qualunque momento. Al contrario, se il danno avviene a scapito del decoro architettonico l’opposizione deve essere presentata entro vent’anni.
 
È arrivata a queste conclusioni la Cortedi Cassazione, che con la sentenza 17035/2012 si è pronunciata su una sopraelevazione realizzata sul lastrico solare di un condominio.

Secondo la Cassazione, se un intervento vìola il decoro architettonico, il proprietario esclusivo del lastrico solare ha il diritto a sopraelevare. Allo stesso tempo, gli altri condomini, in quanto comproprietari, hanno il diritto di non vedere danneggiate le caratteristiche architettoniche dell’immobile.

Ogni azione a tutela del diritto dei condomini deve però essere intrapresa nei termini della prescrizione ventennale.

Come affermato dalla Cassazione, il diritto del proprietario esclusivo del lastrico solare ad effettuare la sopraelevazione è limitato dal diritto dei condomini, che possono intraprendere azioni per non vedere turbate le linee architettoniche dell’edificio condominiale.

A sua volta, però, il diritto dei condomini è limitato dal tempo entro cui deve essere intrapresa l’azione. Decorso il termine ventennale, infatti, il proprietario che realizza la sopraelevazione acquisisce il diritto a mantenerla e non è obbligato al ripristino delle condizioni preesistenti.
 
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Titoli edilizi, in condominio solo con autorizzazione

Posted on March 7, 2013 at 3:39 PM Comments comments (103)
 
Titoli edilizi, in condominio solo con autorizzazione
 
CdS: confermato il diniego della concessione edilizia in mancanza del consenso scritto dei condomini
 
19/11/2012 - I titoli edilizi non possono essere rilasciati senza il consenso del condominio. Lo ha affermatoil Consiglio di Statocon la sentenza5128/2012.
 
Il CdS si è pronunciato sul ricorsopresentato da un condomino al quale il Comune aveva negato il rilascio della concessione edilizia per la realizzazione di un abbaino al secondo piano sottotetto.

L’opera sarebbe servita ad ottenere una migliore illuminazione dell’immobile, ma la domanda era stata ugualmente rigettata per la mancanza del consenso scritto del condominio e di una verifica sulla cubatura ammissibile e sulle distanze tra gli edifici.

Il condomino proprietario dell’immobile aveva in seguito presentato ricorso contro la decisione del Comune, affermando che in caso di recupero dei sottotetti legalmente esistenti e usati come abitazioni sarebbe stata possibile la realizzazione di abbaini destinati a un migliore godimento del bene, anche senza l’autorizzazione condominiale.

Il Consiglio di Stato ha però respinto il ricorso sostenendo che il Comune, prima del rilascio del titolo abilitativo, deve verificare il rispetto dei limiti privatistici.

Nel caso esaminato, l’opera avrebbe inciso sul tetto dell’edificio, che è una parte comune, non solo dal punto di vista materiale, ma anche da quello architettonico.
Per la realizzazione dell’abbaino si sarebbe inoltre utilizzata parte della volumetria residua cui aveva diritto il condominio. Motivi che hanno spinto il CdS a respingere le richieste del singolo condomino.
 
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È abuso edilizio la chiusura del pergolato con ampliamento

Posted on March 7, 2013 at 3:36 PM Comments comments (262)
È abuso edilizio la chiusura del pergolato con ampliamento
Tar Lombardia: no alla compatibilità paesaggistica se aumentano abitabilità, superficie e volume
07/09/2012 - Chiudere un pergolato, dando origine ad un aumento volumetrico e a una modifica della sagoma, costituisce un abuso edilizio. Lo ha affermato il Tar Lombardia, sezione di Brescia, che con la sentenza 1481/2012 ha tracciato una netta differenza tra il concetto di pergolato e quello di tettoia.
 
  
Il Tribunale Amministrativo ha fatto il punto della situazione su una serie di aspetti da valutare nel momento in cui viene richiesta la sanatoria per gli interventi effettuati.

Innanzitutto, l’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica solo se i lavori non determinano la creazione o l’aumento della superficie utile o dei volumi.

In secondo luogo, ha specificato che c’è una netta differenza tra pergolato e tettoia. Il primo è caratterizzato da una struttura leggera, aperta sui lati e facilmente amovibile ed è destinato a creare ombra. Al contrario, la tettoia può essere utilizzata come riparo e aumenta l’abitabilità dell’immobile.

Infine, ai sensi del Decreto Legislativo 42/2004, non è ammessa l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, ma solo la sanabilità degli abusi minori.

Il Tribunale Amministrativo ha analizzato il caso della copertura di un pergolato con la posa in opera di serramenti mobili, al quale era stato negato l’accertamento della compatibilità paesistica perché i lavori avevano provocato un aumento del volume e della superficie utile.

L’interessato che aveva realizzato l’opera, pur avendo presentato ricorso aveva ammesso di aver chiuso il pergolato con serramenti e tegole.
Elementi che hanno creato un ampliamento volumetrico e che hanno spinto il Tar a ritenere che, a prescindere dalla percentuale di abuso commesso non potesse essere rilasciata la certificazione di conformità paesaggistica.
 
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Il gazebo diventa abusivo se non è più amovibile e precario

Posted on March 7, 2013 at 3:31 PM Comments comments (7)
 
Il gazebo diventa abusivo se non è più amovibile e precario
 
CdS: la sostituzione di strutture portanti può alterare i luoghie causare un incremento del carico urbanistico
 
11/01/2013 - Se un gazeboperde le sue caratteristiche di precarietà per la sostituzione delle strutture portanti, determina un’alterazione dello stato dei luoghi e un incremento del carico urbanistico. Motivi in base ai quali può essere considerato abusivo.

È la sintesi tracciata dal Consiglio di Stato, che con la 
sentenza6382/2012  si è espresso sul caso di un gazebo installato dal proprietario di un ristorante.
 
Dopo l’autorizzazione, il Comune aveva infatti intimato la demolizione del manufatto, al quale erano state sostituitele strutture portanti.

Inizialmente il gazebo era costituito da una struttura precaria, facilmente smontabile e asportabile. In un secondo momento era stata autorizzata l’installazione di serramenti in alluminio e vetro ed erastata presentata la Dia per la sostituzione della copertura.

Durante il sopralluogo del Comune, i tecnici avevano rilevato che la sostituzione del telo plastificato stava avvenendo non con materiali in perline di legno e lamiera aggraffata, ma con travi in legn di grandi dimensioni. Allo stesso tempo, stavano per essere realizzati la ripavimentazione e la dotazione di un impianto elettrico, sonoro e diclimatizzazione.

In seguito ai rilievi, il Comune aveva quindi adottato un’ordinanza di demolizione, alla quale il proprietario aveva risposto presentando domanda di sanatoria, rigettata perché la volumetria realizzata risultava incompatibile col rispetto della disciplina urbanistico – edilizia.

Dopo il ricorso presentato dl proprietario,secondo il quale il rigetto della sanatoria si basava solo sulla dimensionedelle travi, il Consiglio di Stato ha concluso che il gazebo aveva perso iconnotati di precarietà e amovibilità che ne avevano legittimatol’installazione.
 
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Pensiline e tettoie, serve il permesso di costruire

Posted on March 7, 2013 at 3:26 PM Comments comments (1158)
 
Pensiline e tettoie,serve il permesso di costruire
 
Cassazione: titolo abilitativo per la modifica del territorio e non solo con la creazione di nuovi volumi
 
02/11/2011 - Necessario il permesso di costruire per la realizzazione di pensiline e tettoie che non possono essere classificate come opere provvisorie e accessorie. Si è espressa in questi termini la Corte diCassazione con una sentenza del 7 settembre scorso.
 
La Corte, in base alle finalità di arredo eprotezione, ha rilevato una identità tra la nozione di pensilina e tettoia, che possono aumentare l’abitabilità dell’immobile.

Nel caso in cui la realizzazione di questi interventi non possa essere considerata provvisoria, è necessario richiedere il permesso di costruire.

La Cassazioneha ricordato che il permesso di costruire deve essere richiesto non solo per la creazione di nuovi volumi, ma per tutti gli interventi che, implicando una modifica del territorio, non possono essere considerati minori.

Si differenziano invece i pergolati, costituitida una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore e destinati solitamente alla produzione di ombra-
 
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