Le responsabilità e gli obblighi del titolare di un lavoro edilizioCome definire il committente?Responsabilità urbanistica-edilizia

• Manutenzione ordinaria: è possibile effettuare i lavori senza alcuna comunicazione.
• Manutenzione straordinaria (senza interventi strutturali): Bisogna consegnare la CIAL incaricando un progettista.
• Per lavori più "complessi" si potrebber ricadere in SCIA, DIA (quasi completamente superata) o Permesso di costruire e dover incaricare un progettista ed un direttore dei lavori.

• Il progettista sarà responsabile del rispetto delle normative urbanistiche-edilizie, igienico-sanitarie, sul risparmio energetico, etc.
• Il direttore dei lavori sarà responsabile dell'esecuzione delle opere in maniera conforme al progetto e quindi sul rispetto dei costi, delle tempistiche e dell' operato della ditta.

Conseguenza di lavori effettuati irregolarmenteResponsabilità in maniera di sicurezzaSanzioni

Conformità urbanistica ed edilizia di un immobileRegolarità urbanistica

• Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
• Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
• Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

Come si verifica la conformità Quando è necessaria?

• Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell'offerta di acquisto perchè se l'immobile ha dei vizi può essere venduto e l'acquirente ne diventerà responsabile.
• In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
• Per richiedere un mutuo.

Principali cause di non regolarità

• Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L'immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso.
• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
  Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
  Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

Differenza tra regolarità urbanistica e catastaleRogito e conformità urbanistica

• Nell'atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l'immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire.
• Tuttavia se l'immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo. Questa semplificazione è permessa proprio per quegli edifici storici i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali.
• In caso di modifiche importanti dell'immobile (ricadenti nella cosiddetta "ristrutturazione pesante" Art. 23 comma 3 del DPR 380/01) va indicato nel rogito il titolo autorizzativo con cui sono stati permessi. Ad esempio in caso di lavori che hanno comportato la demolizione e ricostruzione, aumento di volume o sagoma, aumento delle unità.
• In caso di interventi abusivi sanati in passato con un condono edilizio va menzionata nel rogito la concessione in sanatoria.
• In caso di minime modifiche dell'immobile non andrà obbligatoriamente menzionato (anche se è auspicabile farlo) nel rogito quale autorizzazione o comunicazione (DIA, CIAL, etc) è stata utilizzata per fare i lavori.

1 Settembre 1967Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi?Conseguenze per abuso e irregolarità edilizieAbusi graviIrregolarità meno graviSintesi e consigliCondono e sanatoriaLegittimità della preesistenza

Gli interventi edilizi maggiori - COMUNE DI MILANO

• nuova edificazione;
• ampliamento;
• ristrutturazione;
• recupero abitativo di sottotetto.

Per questi tipi di intervento occorre presentare denuncia di inizio attività (ex regime concessorio) art. 41 LR 12/05 (c.d. DIA onerosa o SuperDIA) o richiedere permesso di costruire (ex concessione edilizia) art. 33 LR 12/05 (vedi moduli allegati). Disposizione transitoria per effettuare interventi edilizi con " modalità diretta convenzionata" ex art. 11 NTA del PdR del PGT In regime transitorio fino alla pubblicazione del PGT e alla modifica del Regolamento Edilizio, per gli interventi edilizi con "modalità diretta convenzionata" volta al superamento delle indicazioni morfologiche contenute negli artt.13,15 e 17 delle N.T.A. del Piano delle Regole del Piano del Governo del Territorio occorre:1. Presentare progetto preliminare(art.111 del Regolamento Edilizio) che sarà soggetto a pre-esame tecnico per verifica dell'ammissibilità urbanistico/edilizia e comporterà l'acquisizione del parere vincolante della Commissione per il Paesaggio.2. Presentare Denuncia di Inizio Attività o richiesta di Permesso di Costruire corredati da Atto Unilaterale d'Obbligo (si veda nella sezione Allegati unitamente alla Determina Dirigenziale n.132) ai sensi dell'art.11 comma 2 delle N.T.A.del Piano delle Regole del P.G.T. con l'impegno da parte della Proprietà a non apportare modifiche all'involucro esterno del progetto assentito dalla Commissione per il Paesaggio.

Gli interventi edilizi minori - COMUNE DI MILANO

1. gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3,1 lettera b), D.P.R. 380/200, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
2. le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
3. le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
4. i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al Decreto del Ministero per i lavori pubblici 2 aprile 1969, n. 1444;
5. le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
6. le opere di manutenzione straordinaria ex art. 64 R.E.comportanti rinnovi e/o sostituzione di parti strutturali degli edifici;
7. le opere di manutenzione straordinaria ex art. 64 R.E. comportanti frazionamento di unità immobiliari;
8. le opere di manutenzione straordinaria ex art. 64 R.E. con modifiche di destinazione d'uso comportanti aggravio di standard;
9. le opere di manutenzione straordinaria non rientranti nell'elencazione di cui al comma 2 dell'art. 6 del D.P.R. 380/2001 (in quanto eccedenti tali previsioni);
10. le opere di restauro/risanamento conservativo di cui all'art. 65 R.E.;
11. le opere di eliminazione delle barriere architettoniche, mediante realizzazione di manufatti che alterano la sagoma dell'edificio;
12. la realizzazione di parcheggi pertinenziali interrati secondo l'art. 74.1 R.E.;
13. demolizioni, reinterri e scavi che non riguardino cave e torbiere;
14. la realizzazione di parcheggi pertinenziali ai sensildell'art. 74.2 R.E. (non in deroga);
15. la realizzazione di parcheggi pertinenziali ai sensi dell'art. 74.2 R.E. (in volumi preesistenti);
16. impianti tecnologici, con nuovi volumi, non indispensabili per legge;
17. interventi di arredo urbano/edicole funebri;
18. interventi di completamento ai sensi dell'art.105 R.E.;
19. Impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili.

C.I.A.L. (Comunicazione di Inizio Attività Edilizia Libera ai sensi dell'art. 6.3. D.P.R. 380/2001)Per gli interventi sopra elencati ai numeri 1), 2), 3), 4), 5), riconducibili all'art. 3 comma 1, lettera b), D.P.R. 380/2001, occorre presentare Comunicazione di Inizio Attività Edilizia Libera - C.I.A.L. (vedi modulo allegato).Limitatamente agli interventi di cui al n. 1), l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio attività libera, allega una relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiara di non avere rapporti di dipendenza nè con il committente nè con l'impresa e assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di uno specifico distinto titolo abilitativo. Vanno inoltre indicati i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare i lavori.Per gli interventi di cui alla presente sezione, l'interessato presenta unitamente alla comunicazione di inizio lavori le eventuali, ove previste, autorizzazioni obbligatorie ai sensi delle normative vigenti. La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori di cui sopra, ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, comportano la sanzione pecuniaria pari a Euro 258,00.=. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamentequando l'intervento è ancora in corso di esecuzione.Si precisa, inoltre, che per gli interventi riconducibili alla C.I.A.L., dichiarati ma eseguiti in data anteriore al 26/05/2010 (entrata in vigore della Legge 73/2010), dovrà essere prodotta richiesta di Permesso di Costruire a sanatoria ai sensi dell'art.33 L.R. 12/2005 e che la sanzione che verrà irrogata, qualora le opere risultassero conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia la momento della realizzazione delle stesse, sia la momento della presentazione della richiesta, è pari a Euro 516,00.=Permesso di Costruire (ex Autorizzazione Edilizia)ai sensi dell'art. 33 della Legge Regionale 12/05 Gli interventi edilizi ricompresi nell'elenco di cui sopra, dal numero 6) sino al numero 18), e salvo quanto più sotto evidenziato in ordine alla S.C.I.A., possono essere eseguiti presentando una richiesta di Permesso di Costruire a firma del richiedente e comprensiva dei prescritti elaborati grafici, come indicato nel Regolamento Edilizio, debitamente firmati da un tecnico abilitato, comprensiva delle eventuali autorizzazioni previste ai sensi della normativa vigente. A titolo edilizio rilasciato, dovrà essere comunicato l'Inizio dei lavori entro un anno dal rilascio del Permesso di Costruire, mentre la Fine lavori andrà prodotta entro tre anni dalla data di protocollazione dell'Inzio dei lavori. S.C.I.A.Segnalazione Certificata di Inzio Attività in materia edilizia (ex regime autorizzatorio) ai sensi dell'art. 19 della L. 241/90Per gli stessi interventi edilizi che possono essere realizzati mediante Permesso di Costruire, e salvo che gli stessi necessitino di deroga esplicita, il committente delle opere edilizie può, in alternativa, presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) corredata, oltre a quanto previsto per l'istanza di Permesso di Costruire, anche della documentazione prescritta dall'art. 90, comma 10, del D.Lgs n. 81/2008 e s.m.i. e precisamente:

1. copia della notifica preliminare di cui all'art. 99 D.Lgs 81/2008 come modificato dal D.Lgs 106/2009;
2. Documento Unico di Regolarità Contributiva (D.U.R.C.) in corso di validità delle Imprese e dei Lavoratori Autonomi che indichi la specifica finalità (esempio:lavori privati in edilizia);
3. dichiarazione da parte del committente attestante l'avvenuta verifica dell'idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare, nonchè verifica sulle dichiarazioni dell'organico medio annuo di cui alle lettere a) e b) del comma 9 dell'art. 90 del D.Lgs 81/2008 come modificato dal D.Lgs 106/2009.

Le opere possono essere intraprese contestualmente alla protocollazione della S.C.I.A.; al termine dei lavori, che dovrà avvenire entro tre anni dalla data di protocollazione, dovrà essere presentata comunicazione Fine lavori e Certificato di collaudo delle opere eseguite, correlata dalla ricevuta dell'avvenuta variazione catastale, se ne ricorre il caso (vedi modulistica).Procedura Abilitativa Semplificata (P.A.S.) Questa distinta procedura edilizia è stata introdotta a seguito dell'entrata in vigore del D.Lgs. n. 28/2011 del 3/3/2011 a far tempo dal 23 Marzo 2011; Essa riguarda le fonti rinnovabili di energia, sostituisce a tutti gli effetti la S.C.I.A. per tali specifiche opere, ed è ammessa per l'autorizzazione e la costruzione di esercizi di impianti alimentati da fonti rinnovabili, come previsto ai paragrafi 11 e 12 dell'allegato al D.M.10/09/2010.L'apposita modulistica va prodotta al Servizio Interventi Edilizi Minori; dopo 30 giorni dalla protocollazione matura il silenzio assenso per l'inizio delle opere che potranno durare non oltre tre anni da tale data. A lavori eseguiti si dovrà presentare comunicazione di Fine Lavori, Certificato di Collaudo e copia dell'avvenuta presentazione della variazione catastale se ne ricorre il caso. Gli interventi eseguibili sono i seguenti:

1. pannelli fotovoltaici collocati su edifici con impianto integrato i cui componenti modificano la sagoma dell'edificio;
2. pannelli fotovoltaici collocati su edifici con impianto parzialmente integrato, che però non rispetta tutte le condizioni dell'art.11 del D.lgs 115/2008;
3. pannelli fotovoltaici non integrati al suolo con potenza inferiore a KW 20;
4. impianti di biomassa operanti in assetto cogenerativo,
5. impianti alimentati da biomasse;
6. impianti alimentate da gas di discarica, biogas;
7. impianti alimentati da fonte eolica;
8. iimpianti draulici e geotermici alimentati da fonte idraulica;
9. impianti solari termici posizionati al di fuori della Zona A di cui al D.M. 1444/68.