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Sopraelevazioni in condominio, azioni entro 20 anni

Posted on March 7, 2013 at 3:42 PM Comments comments (8)
 
Sopraelevazioni in condominio, azioni entro 20 anni
 
Cassazione: se l’intervento pregiudica le condizioni statiche dell’edificio non esiste nessun limite di tempo
 
07/01/2013 - Se le sopraelevazioni in un condominio pregiudicano le condizioni statiche dell’edificio i condomini possono opporsi in qualunque momento. Al contrario, se il danno avviene a scapito del decoro architettonico l’opposizione deve essere presentata entro vent’anni.
 
È arrivata a queste conclusioni la Cortedi Cassazione, che con la sentenza 17035/2012 si è pronunciata su una sopraelevazione realizzata sul lastrico solare di un condominio.

Secondo la Cassazione, se un intervento vìola il decoro architettonico, il proprietario esclusivo del lastrico solare ha il diritto a sopraelevare. Allo stesso tempo, gli altri condomini, in quanto comproprietari, hanno il diritto di non vedere danneggiate le caratteristiche architettoniche dell’immobile.

Ogni azione a tutela del diritto dei condomini deve però essere intrapresa nei termini della prescrizione ventennale.

Come affermato dalla Cassazione, il diritto del proprietario esclusivo del lastrico solare ad effettuare la sopraelevazione è limitato dal diritto dei condomini, che possono intraprendere azioni per non vedere turbate le linee architettoniche dell’edificio condominiale.

A sua volta, però, il diritto dei condomini è limitato dal tempo entro cui deve essere intrapresa l’azione. Decorso il termine ventennale, infatti, il proprietario che realizza la sopraelevazione acquisisce il diritto a mantenerla e non è obbligato al ripristino delle condizioni preesistenti.
 
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Titoli edilizi, in condominio solo con autorizzazione

Posted on March 7, 2013 at 3:39 PM Comments comments (103)
 
Titoli edilizi, in condominio solo con autorizzazione
 
CdS: confermato il diniego della concessione edilizia in mancanza del consenso scritto dei condomini
 
19/11/2012 - I titoli edilizi non possono essere rilasciati senza il consenso del condominio. Lo ha affermatoil Consiglio di Statocon la sentenza5128/2012.
 
Il CdS si è pronunciato sul ricorsopresentato da un condomino al quale il Comune aveva negato il rilascio della concessione edilizia per la realizzazione di un abbaino al secondo piano sottotetto.

L’opera sarebbe servita ad ottenere una migliore illuminazione dell’immobile, ma la domanda era stata ugualmente rigettata per la mancanza del consenso scritto del condominio e di una verifica sulla cubatura ammissibile e sulle distanze tra gli edifici.

Il condomino proprietario dell’immobile aveva in seguito presentato ricorso contro la decisione del Comune, affermando che in caso di recupero dei sottotetti legalmente esistenti e usati come abitazioni sarebbe stata possibile la realizzazione di abbaini destinati a un migliore godimento del bene, anche senza l’autorizzazione condominiale.

Il Consiglio di Stato ha però respinto il ricorso sostenendo che il Comune, prima del rilascio del titolo abilitativo, deve verificare il rispetto dei limiti privatistici.

Nel caso esaminato, l’opera avrebbe inciso sul tetto dell’edificio, che è una parte comune, non solo dal punto di vista materiale, ma anche da quello architettonico.
Per la realizzazione dell’abbaino si sarebbe inoltre utilizzata parte della volumetria residua cui aveva diritto il condominio. Motivi che hanno spinto il CdS a respingere le richieste del singolo condomino.
 
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È abuso edilizio la chiusura del pergolato con ampliamento

Posted on March 7, 2013 at 3:36 PM Comments comments (262)
È abuso edilizio la chiusura del pergolato con ampliamento
Tar Lombardia: no alla compatibilità paesaggistica se aumentano abitabilità, superficie e volume
07/09/2012 - Chiudere un pergolato, dando origine ad un aumento volumetrico e a una modifica della sagoma, costituisce un abuso edilizio. Lo ha affermato il Tar Lombardia, sezione di Brescia, che con la sentenza 1481/2012 ha tracciato una netta differenza tra il concetto di pergolato e quello di tettoia.
 
  
Il Tribunale Amministrativo ha fatto il punto della situazione su una serie di aspetti da valutare nel momento in cui viene richiesta la sanatoria per gli interventi effettuati.

Innanzitutto, l’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica solo se i lavori non determinano la creazione o l’aumento della superficie utile o dei volumi.

In secondo luogo, ha specificato che c’è una netta differenza tra pergolato e tettoia. Il primo è caratterizzato da una struttura leggera, aperta sui lati e facilmente amovibile ed è destinato a creare ombra. Al contrario, la tettoia può essere utilizzata come riparo e aumenta l’abitabilità dell’immobile.

Infine, ai sensi del Decreto Legislativo 42/2004, non è ammessa l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, ma solo la sanabilità degli abusi minori.

Il Tribunale Amministrativo ha analizzato il caso della copertura di un pergolato con la posa in opera di serramenti mobili, al quale era stato negato l’accertamento della compatibilità paesistica perché i lavori avevano provocato un aumento del volume e della superficie utile.

L’interessato che aveva realizzato l’opera, pur avendo presentato ricorso aveva ammesso di aver chiuso il pergolato con serramenti e tegole.
Elementi che hanno creato un ampliamento volumetrico e che hanno spinto il Tar a ritenere che, a prescindere dalla percentuale di abuso commesso non potesse essere rilasciata la certificazione di conformità paesaggistica.
 
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Il gazebo diventa abusivo se non è più amovibile e precario

Posted on March 7, 2013 at 3:31 PM Comments comments (7)
 
Il gazebo diventa abusivo se non è più amovibile e precario
 
CdS: la sostituzione di strutture portanti può alterare i luoghie causare un incremento del carico urbanistico
 
11/01/2013 - Se un gazeboperde le sue caratteristiche di precarietà per la sostituzione delle strutture portanti, determina un’alterazione dello stato dei luoghi e un incremento del carico urbanistico. Motivi in base ai quali può essere considerato abusivo.

È la sintesi tracciata dal Consiglio di Stato, che con la 
sentenza6382/2012  si è espresso sul caso di un gazebo installato dal proprietario di un ristorante.
 
Dopo l’autorizzazione, il Comune aveva infatti intimato la demolizione del manufatto, al quale erano state sostituitele strutture portanti.

Inizialmente il gazebo era costituito da una struttura precaria, facilmente smontabile e asportabile. In un secondo momento era stata autorizzata l’installazione di serramenti in alluminio e vetro ed erastata presentata la Dia per la sostituzione della copertura.

Durante il sopralluogo del Comune, i tecnici avevano rilevato che la sostituzione del telo plastificato stava avvenendo non con materiali in perline di legno e lamiera aggraffata, ma con travi in legn di grandi dimensioni. Allo stesso tempo, stavano per essere realizzati la ripavimentazione e la dotazione di un impianto elettrico, sonoro e diclimatizzazione.

In seguito ai rilievi, il Comune aveva quindi adottato un’ordinanza di demolizione, alla quale il proprietario aveva risposto presentando domanda di sanatoria, rigettata perché la volumetria realizzata risultava incompatibile col rispetto della disciplina urbanistico – edilizia.

Dopo il ricorso presentato dl proprietario,secondo il quale il rigetto della sanatoria si basava solo sulla dimensionedelle travi, il Consiglio di Stato ha concluso che il gazebo aveva perso iconnotati di precarietà e amovibilità che ne avevano legittimatol’installazione.
 
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Pensiline e tettoie, serve il permesso di costruire

Posted on March 7, 2013 at 3:26 PM Comments comments (1158)
 
Pensiline e tettoie,serve il permesso di costruire
 
Cassazione: titolo abilitativo per la modifica del territorio e non solo con la creazione di nuovi volumi
 
02/11/2011 - Necessario il permesso di costruire per la realizzazione di pensiline e tettoie che non possono essere classificate come opere provvisorie e accessorie. Si è espressa in questi termini la Corte diCassazione con una sentenza del 7 settembre scorso.
 
La Corte, in base alle finalità di arredo eprotezione, ha rilevato una identità tra la nozione di pensilina e tettoia, che possono aumentare l’abitabilità dell’immobile.

Nel caso in cui la realizzazione di questi interventi non possa essere considerata provvisoria, è necessario richiedere il permesso di costruire.

La Cassazioneha ricordato che il permesso di costruire deve essere richiesto non solo per la creazione di nuovi volumi, ma per tutti gli interventi che, implicando una modifica del territorio, non possono essere considerati minori.

Si differenziano invece i pergolati, costituitida una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore e destinati solitamente alla produzione di ombra-
 
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Sospeso il titolo abilitativo se non si presenta il Durc

Posted on March 7, 2013 at 3:22 PM Comments comments (120)
 

Necessario il permesso di costruire per realizzare una veranda

Posted on March 7, 2013 at 3:20 PM Comments comments (10)
 
Necessario il permesso di costruire per realizzare una veranda
 
Cassazione: la chiusura di balconi non può essere considerataun’opera di manutenzione
 
13/06/2011 - I lavori dichiusura di un balcone necessitano di un permesso di costruire e non possonoessere considerati interventi di manutenzione straordinaria.
 
Lo ha affermato la Corte di Cassazione con una pronuncia del mesescorso.

Nel caso preso in esame, un privato affermava diaver effettuato i lavori per proteggersi dalle infiltrazioni d’acqua. Dopol’intervento era stato chiesto anche un permesso di costruire in sanatoria.

Per difendersi, ricordava che il Comune aveva approvato la realizzazione di lavori riguardanti la copertura con pensiline e balaustre per la protezione delle aree esterne.

In seguito è stato però accertato non solo che leinfiltrazioni riguardavano un’altra parte dell’edificio, ma che il localecreato dopo la chiusura era stato destinato a deposito.

Secondo la giurisprudenza prevalente, la chiusuradi balconi e terrazzi con pannelli di vetro a intelaiatura metallica non può essere assimilata alle manutenzioni straordinarie o al restauro pertinenziale.

È al contrario un’opera soggetta a permesso dicostruire dal momento che crea un nuovo locale destinato a durare nel tempo,quindi privo delle caratteristiche di precarietà delle opere temporanee.
 
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Dal permesso di costruire alla Scia

Posted on March 7, 2013 at 3:17 PM Comments comments (98)
 
Ristrutturazioni: dal permesso di costruire alla Scia
 
Le proposte del Dl di maggio: semplificazione anche per i lavoriche modificano volume, unità immobiliari e sagoma degli edifici
 
27/04/2011 - Semplificazionidei titoli abilitativi in edilizia e liberalizzazione delle ristrutturazioni, per le quali diventerebbe sufficiente la Scia. Consisterebbe nella modifica del Testo unico dell’edilizia una delle iniziative a sostegno della crescita economica, da formalizzare in un decreto legge che potrebbe approdare su ltavolo del Consiglio dei Ministri entro il 6 maggio prossimo
 
Secondo quanto si apprendedagli organi di stampa, i contenuti del testo, che trae la sua origine dal programma nazionale di riforma contenuto nel Def, documento di economia e finanza, riprenderebbero alcune proposte delDl “Calderoli”, già discusso in CdM a febbraio (Leggi Tutto).

Ristrutturazioni con Scia invece che con permesso di costruire
Il testo potrebbe introdurre modifiche al Dpr380/2001, Testo Unico dell’edilizia, facendo passare leristrutturazioni dall’ambito di applicazione del permesso di costruire a quello della Scia.
Sarebbero quindi semplificati i lavori cheportano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o della superficie.

Il programmanazionale di riforma contenutonel Def, documento di economia e finanza, già proponeva di introdurre il silenzio-assenso per il rilascio del permesso di costruire e di estendere la Scia nei piccoli interventi che non implicano incrementi della cubatura.


A suo tempo, inoltre, il Dl “Calderoli” aveva proposto di elevare da 50 a 70 anni l'età che un edificio deve avere per essere considerato storico e quindi sottoposto a tutela. Aumenterebbero così lepossibilità di intervento sugli edifici, ma al tempo stesso sarebbero tutelatele costruzioni razionaliste. Un contenuto che dovrebbe essere ripreso ne iprossimi Consigli dei Ministri.
 
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Avvio dei lavori con la SCIA

Posted on March 7, 2013 at 3:15 PM Comments comments (107)
Con la Scia nessuna attesa per l’avvio dei lavori edili
Approvata in via definitiva alla Camera la manovra economica, semplificazioni per l’attività di impresa e il settore costruzioni
 
30/07/2010 - Diventa legge la manovra per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica.
 
 
Dopo l’apposizione della fiducia da parte del Governo, passata mercoledì con 329 sì e 275 no, ieri la Camera ha dato l’ok al ddl per la conversione del DL 78/2010, che è passato senza modificazioni con 321 voti favorevoli, 270 contrari e 4 astenuti.

Il testo finale, studiato per rispondere alle politiche anticrisi di rientro dell’Unione Europea, tocca vari argomenti di interesse, creando in qualche caso i primi dubbi di interpretazione.

È il caso dell’attività edilizia e di impresa, con la Scia, Segnalazione certificata di inizio attività, che sostituisce la Dia, Dichiarazione di inizio attività, e ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione, permesso o nulla osta comprese le domande per l’iscrizione in albi o ruoli utili per l’esercizio di nuove attività. La procedura semplificata, che amplia il ricorso all’autocertificazione, non è possibile in presenza di atti comunitari o rilasciati dalle amministrazioni preposte alla tutela della salute e della pubblica incolumità, del patrimonio cultuale e paesaggistico e dell’ambiente.

L’impostazione della norma ha creato incertezza sulle possibilità di applicazione all’edilizia. Da più parti era stata prospettata una tesi in base alla quale la dichiarazione di inizio attività, richiamata nel testo, riferendosi all’apertura di un’impresa, non avrebbe avuto nessuna affinità con la denuncia di inizio attività per l’avvio dei lavori.

Questa ipotesi sembra definitivamente accantonata. Diventa quindi possibile l’inizio dei lavori nel giorno stesso della segnalazione all’amministrazione preposta, senza attendere i 30 giorni previsti dalla precedente disciplina, ferma restando la possibilità di effettuare verifiche in corso d’opera. Nel caso in cui venga accertata una carenza dei requisiti, l’amministrazione può adottare provvedimenti di divieto entro 30 giorni dal ricevimento della segnalazione. Decorso questo termine vale la regola del silenzio - assenso, a meno che non si incorra nel rischio di danni gravi e irreparabili per il patrimonio artistico e culturale, l’ambiente, la salute e la sicurezza pubblica.

La semplificazione ha già registrato la ferma opposizione delle Regioni a statuto speciale, che hanno competenza esclusiva in materia di edilizia. Qualche Regione a statuto ordinario ha annunciato valutazioni sulla possibile impugnazione. Più cauta l’Ance, che considerando troppo incerto il testo rimane in attesa di chiarimenti ufficiali.


Tra le altre misure è stata confermata la sanatoria catastale, con l’intento di procedere alla razionalizzazione attraverso l’emersione degli “immobili fantasma” e un monitoraggio puntuale del territorio. Per questo è stata data ai Comuni la possibilità di accedere gratuitamente alle banche dati e alle informazioni dell’Agenzia del Territorio.

Nel caso di fabbricati rurali che perdono il requisito di ruralità o di accertamenti sugli immobili in corso di costruzione o definizione che acquisiscono l’abitabilità, l’Agenzia del Territorio può sostituirsi ai Comuni, ai quali resta il potere di prevedere sanzioni successive ai controlli in materia di edilizia e urbanistica.


Gli atti pubblici e le scritture autenticate tra vivi per il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali sugli immobili esistenti devono contenere, oltre a tutti i riferimenti catastali, anche le planimetrie e le dichiarazioni, rese dagli interessati, sulla conformità dello stato di fatto a quello risultante dai documenti. Sono esclusi gli atti per il trasferimento dei diritti reali di garanzia. Le dichiarazioni possono inoltre essere sostituite da una attestazione di conformità rilasciate da un tecnico abilitato. Con una circolare dell’Agenzia del Territorio è stato chiarito che la regolarizzazione può avvenire anche dopo la stipula.

Dal primo luglio le banche e le Poste Italiane effettuano una ritenuta d’accontodel 10% sui bonifici versati dai clienti che usufruiscono delle detrazioni del 36% e 55% alle imprese che hanno realizzato l’intervento di ristrutturazione o di riqualificazione energetica. L’Agenzia delle Entrate ha specificato in un primo momento che dopo la ritenuta, le banche effettuano un versamento attraverso il modello F24 utilizzando il codice tributo 1039. Al destinatario del bonifico viene invece rilasciata una certificazione della ritenuta praticata. Con una successiva circolare le Entrate hanno chiarito che la base imponibile su cui effettuare la ritenuta non deve comprendere l’Iva.


Dopo l’intenzione, espressa nel DL 78/2010, di bloccare l’acquisto dei certificati verdi rimasti invenduti da parte del Gse, Gestore dei Servizi energetici, è passata la linea più attenuata voluta dagli industriali. Il Gse continuerà a ritirare i “diritti ad inquinare”. Nel 2011, però, la spesa per l’acquisto di certificati verdi dovrà essere del 30% inferiore rispetto a quella del 2010. L’80% della riduzione deve derivare dal contenimento della quantità di certificati verdi in eccesso. La ricerca scientifica sarà finanziata dalla risoluzione anticipata e volontaria delle convenzioni Cip6.

La manovra prevede lo snellimento delle procedure legate alla conferenza di servizi. Anche nei casi in cui è richiesta l’autorizzazione paesaggistica acquisito l'assenso dell'amministrazione il cui rappresentante non si sia espresso in modo definitivo, fatta esclusione per i provvedimenti in materia paesaggistico-territoriale, di Via, Vas e Aia. Il silenzio assenso vale quindi anche per le amministrazioni preposte alla tutela ambientale, della salute e della pubblica incolumità. In caso di dissenso delle amministrazioni di tutela, il Consiglio dei Ministri si esprime entro 60 giorni, previo accordo delle Regioni o degli enti locali da raggiungere in 30 giorni. In assenza di accordo il Governo procede comunque con delibera del CdM.

Data l’esigenza di garantire tempi certi per l’emanazione dei provvedimenti, l’inerzia dei funzionari che non partecipano alle riunioni viene risolta con valutazioni negative e il taglio dei premi di risultato. Per questo motivo anche le università potranno far eseguire i provvedimenti in materia ambientale, in quanto enti pubblici dotati di qualificazione e capacità tecnica.
 
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Scia, un vademecum per i progettisti

Posted on March 7, 2013 at 3:10 PM Comments comments (87)
 
Scia, un vademecumper i progettisti
 
Ok alla nuova procedura per restauro, risanamento conservativo e ristrutturazioni senza mutamenti di volume e sagoma
 
Resta altal’attenzione dei progettisti sulla Scia, la  Segnalazione certificata di inizio attività che ha sostituito la Dia. Con una nota delMinistero per la semplificazione normativa, lo snellimento delle procedure, introdotto con la manovra estiva, è stato definitivamente esteso all’edilizia.
 
Ministero per lasemplificazione normativa - Segnalazione certificata di inizio attività.Articolo 49 ..
Conversione in legge,con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti ..
La sostituzione però non è sempre automatica, ma deve sottostarea qualche condizione.

Valutazioni preliminari
Come primo passo il progettista deve accertarsi che l’intervento non rientri nei casi di:
  • edilizia libera, come manutenzioni ordinarie, eliminazione di barriere architettoniche senza alterare la sagoma degli edifici, opere temporanee per ricerca nel sottosuolo, movimenti di terra per l’esercizio dell’attività agricola, serre mobili;
  • interventi soggetti a comunicazione, come manutenzioni straordinarie su parti non strutturali degli edifici, pavimentazione di spazi esterni, installazione di pannelli solari, realizzazione di aree ludiche e arredo di aree pertinenziali;
  • interventi soggetti a permesso di costruire, come nuove costruzioni, ristrutturazioni edilizie e urbanistiche.

La Scia non sostituisce neanche la Super-Dia, prevista dall’articolo 22 comma 3 del Dpr 380/2001, Testo Unico dell’edilizia. Fanno capo a questadisciplina gli interventi urbanistici in cui è possibile usare la Dia inalternativa al permesso di costruire:
  • ristrutturazioneche porti a un edificio diverso dal precedente, con aumento delle unità immobiliari, mutamenti di volume, sagoma, prospetti o, limitatamente ai centri storici, della destinazione d’uso;
  • nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi con disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive dichiarata dal Comune in sede di approvazione di detti piani attuativi;
  • nuova costruzione in esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. 
 
In questi casi la sostituzione della Dia con la Scia non è automatica,ma si deve continuare ad usare la vecchia procedura. Valgono le stesseconsiderazioni per le leggi regionali che, prima dell’entrata in vigore dellamanovra, hanno deciso il ricorso alla Dia in alternativa al permesso dicostruire per alcuni interventi.

In secondoluogo è necessario valutarel’esistenza di un vincolo ambientale, paesaggistico o culturale gravante sull’immobilesu cui si intende intervenire, in presenza del quale si potrà usare la Scia solo allegando il parere positivo della Soprintendenza. La Scia, infatti, non può sostituire i nulla osta delle Amministrazioni preposte alla tutela delvincolo, ma deve accompagnarsi ad essi. 

Applicazione della Scia
Negli altri casi è possibile presentare la Scia,senza ulteriori oneri, al Comune in cui si trova l'immobile e iniziare i lavorinello stesso giorno. La segnalazione deve essere corredata dagli elaborati tecnicinecessari per consentire le verifiche di competenza dell'amministrazione, cheha 60 giorni di tempo per fermare i lavori in presenza di carenza deirequisiti. Il limite di tempo si allunga in caso di rischio di danni gravi eirreparabili per il patrimonio artistico e culturale, l’ambiente, la salute ela sicurezza pubblica. I pareri degli organi o degli enti appositi sonosostituiti dalle autocertificazioni. In presenza di dichiarazioni false omendaci l’Amministrazione può vietare la prosecuzione dei lavori, applicaresanzioni penali da uno a tre anni di reclusione o quelle previste dal capo VIdel Dpr 445/2000.

La Scia si applica quindi a:
- restauro e risanamento conservativo come consolidamento, ripristino, rinnovo degli elementi costitutivi, inserimentodegli elementi accessori e degli impianti necessari per l’utilizzodell’immobile;
- ristrutturazione edilizia, nella quale rientrano anche le demolizioni e ricostruzioni con stessa volumetria e sagoma;
- varianti al permessodi costruire per opere che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le prescrizioni del permesso dicostruire.

I casi incerti
Secondo la nota esplicativa dei giorni scorsi,alle Dia già presentate si applica la normativa vigente in quel momento, salva la possibilità per il privato di avvalersi del nuovo strumento presentando una Scia per il medesimo intervento. Sappiamo però che alcuni comuni hanno continuato ad accettare la Dia, dando luogo a due procedure parallele. Applicando alla lettera la nota, potrebbero non essere valide le Dia presentate dopo l’entrata in vigore della manovra i cui lavori, decorsi i 30 giorniprevisti dalla vecchia normativa, sono già in corso.
 
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